L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER

Le poste logement est le poste budgétaire le plus élevé des dépenses des ménages 1et le choix entre l’achat et la location de la résidence principale surgit à tout moment : émancipation, naissance d’un enfant, héritage ou, mutation professionnelle... Chacun se trouve donc confronté un jour ou l’autre à ce choix pour se loger.
Les conditions économiques et financières sont très importantes dans la prise de décision
de l’achat d’une résidence principale.

a. Quel est la finalité de votre investissement ?

Résidence principale

L’acquisition de la résidence principale se situe entre l’acte de consommation et l’acte d’épargne. D’une part, cet acte vous procure le plaisir d’être propriétaire et d’autre part, vous gagner en sécurité et vous économisez vos loyers. Cette acquisition vous permet de bénéficier de certains dispositifs de l’Etat comme le prêt à taux zéro +.

Est considérée comme résidence principale le lieu où vous, et les personnes faisant partie de votre foyer, résidez habituellement et effectivement la majeure partie de l’année, au moins 8 mois.
En termes de fiscalité, être propriétaire de sa résidence principale présente quelques avantages incontournables :

exonération d’impôt sur la plus value : lorsque vous revendrez votre bien, si cela arrive, vous ne serez pas imposable sur l’éventuelle plus-value qu’aurait gagné votre bien.
crédit d’impôt pour tous travaux en faveur du développement durable : en quelques mots, l’Etat vous verse une certaine somme, calculée en fonction du montant de vos travaux, via un crédit d’impôt, si vous effectuer des travaux afin d’économiser de l’énergie ou utilisant des énergies renouvelables.
crédit d’impôt pour tous travaux en faveur de l’aide à la personne : ce dispositif s’applique si vous effectuez des travaux ou des renouvellements particulièrement adapté aux personnes âgées ou handicapés (baignoires, rampes etc)
réduction du taux de TVA (5,5% au lieu de 19,6%) pour certains travaux d’entretien, d’aménagement, de transformation ou d’aménagement pour tout logement construit depuis au moins 2 ans
Il est important de savoir que lorsque vous être propriétaire de votre résidence principale, la taxe foncière et la taxe d’habitation sont à votre charge.

Résidence secondaire

Investir dans une résidence secondaire vous permet d’une part de placer votre argent dans la pierre, valeur sure de nos jours, et d’autre part de bénéficier d’un pied à terre authentique et dépaysant. Cette formule séduit, selon l’INSEE, beaucoup de français, détenteurs du record du monde du nombre d’investissement immobiliers destinés à être des résidences secondaires en 2005.
Les avantages en termes de réduction d’impôt dont vous bénéficiez pour votre résidence principale ne s’appliquent pas à votre résidence secondaire. Cependant, vous pouvez bénéficier d’une TVA à 5.5% si vous faites faire des travaux d’aménagement, d’entretien, de transformation ou d’aménagement par un professionnel.

Investissement locatif et défiscalisation

L’objet d’un investissement locatif est d’effectuer un emprunt pour un bien destiné à être loué. Cela peut vous permettre de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine, de compléter vos revenus et de préparer votre retraite.

L’immobilier locatif de défiscalisation correspond à une opération :

d’investissement immobilier (achat d’un appartement, d’une maison, etc., dans le but de le louer),

bénéficiant d’un régime fiscal avantageux sous forme d’amortissement, de déduction spécifique, de réduction d’impôt, ou autre.
Historiquement, de nombreux dispositifs ont été mis en place pour favoriser l’investissement locatif, c’est-à-dire à la fois pour donner un “coup de pouce” à la construction, et augmenter l’offre de logements en location (en limitant, le plus souvent, le montant des loyers).

Parmi ces dispositifs (voir tableau ci-dessous) :

certains continuent à produire leurs effets fiscaux pour les propriétaires, mais il n’est plus possible d’investir (Borloo neuf, Périssol, Besson, Robien, résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale...),

d’autres sont toujours en vigueur et il est encore possible d’en bénéficier (Scellier, loi Girardin, Malraux...), mais de nombreuses dispositions ont été modifiées.

En effet, plusieurs lois ont été votées qui entrainent de nombreuses modifications :

la loi dite “loi Jégo” ou loi “Lodeom” du 27.05.2009 a modifié le dispositif de la loi Girardin qui organise l'immobilier locatif outre-mer,

la loi de finances pour 2009 a plafonné les niches fiscales et modifié de nombreux régimes (Malraux, défiscalisation outre-mer, location meublée),

la loi de finances pour 2010 a modifié plusieurs points du Scellier,

la loi de finances pour 2011 a instauré une réduction de 10 % sur l'avantage procuré par certaines réductions et crédits d'impôt.

Principaux régimes pouvant toujours être pratiqués	Principaux régimes ne pouvant plus être pratiqués, mais restant en vigueur
Scellier : opérations réalisées entre 01.01.2099 et le 31.12.2012	Périssol : opérations réalisées entre le 01.01.1996 et le 31.08.1999
Investissement outre-mer (loi Girardin modifiée par la loi dite Jégo ou LODEOM) : opérations réalisées entre le 27.05.2009 et la 31.12.2017	Besson ancien : baux conclus entre le 01.01.1999 et le 30.09.2006
Malraux : opérations réalisées depuis le 01.01.1995	Besson neuf : opérations réalisées entre le 01.01.1999 et le 01.04.2003
Travaux effectués dans des résidences de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR) : opérations réalisées entre le 01.01.1999 et le 31.12.2012	Borloo neuf : opérations réalisées entre le 01.01.2006 et le 31.12.2009
	Robien classique et ZRR : opérations réalisées entre le 01.01.2003 et le 31.08.2006
	Robien recentré : opérations réalisées entre le 01.09.2006 et le 31.12.2009
	Résidences de tourisme en ZRR : opérations réalisées jusqu’au 31.12.2010

B. Quel type d’investissement faites-vous ?

Logement ancien

Vous achetez un logement ancien : un certain nombre d’éléments sont à considérer et à vérifier

L’état du logement : L’état général peut être fait par un professionnel qui fera un diagnostic complet. Le vendeur est obligé de vous indiquer si le logement est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (égouts) ou s’il est équipé d’une installation d’assainissement indépendante.

Copropriété :Si votre logement se situe dans un immeuble de plus de 15 ans et fait partie d’une copropriété, un diagnostic technique doit être fait et vous devez en avoir pris connaissance. Ce dernier reportant l’état apparent de la solidité du clos, du couvert, des conduites, des canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité.

Lotissement : Si votre logement est situé dans un lotissement, demandez les règles du lotissement ainsi que le cahier des charges.

Charges et taxes : Renseignez-vous sur les charges habituellement payées par le propriétaire (eau, électricité, copropriété etc)

Documents : Le vendeur doit vous remettre plusieurs documents

• Loi Carrez : superficie exacte du bien métré par un professionnel.
• le diagnostic de performance énergétique
• l’état de l’installation intérieur de gaz et de l’installation intérieur d’électricité
• un état relatif aux termites pour certaines zones géographiques
• si la date de construction du logement est antérieure au 01/01/1949 : un constat de risque d’exposition au plomb et de présence d’amiante portant sur les parties privatives
• si la date du permis de construire de votre logement est antérieure au 01/07/1997 : un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
• un état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans une zone faisant l’objet d’un décret particulier (se renseigner à la mairie)

Logement neuf

Vous achetez un logement neuf ou sur plan

Le logement : vérifiez la surface, le nombre de pièces, la qualité des matériaux utilisés, les équipements collectifs, l’isolation. Il peut être intéressant de se rendre sur place afin d’apprécier la localisation et de se rendre compte des avantages ou inconvénients que représente le quartier.

Autres : il est important de consulter la mairie de la zone dans laquelle se trouve votre logement afin d’être informé des évolutions territoriales, environnementales ou urbanistes.

Vous faites construire

-Une maison par un constructeur : pour cela, vous devez-être propriétaire d’un terrain ou être titulaire d’une promesse de vente d’un terrain.

Règles d’urbanisme : votre projet doit être conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. Chaque commune de France dispose d’un document d’urbanisme ou est soumise au Règlement Nationale d’Urbanisme (RNU). Uniquement l’extérieur de votre logement doit être conforme.

Le constructeur : le constructeur doit détenir une garantie de livraison, vous assurant que la construction sera achevée dans tous les cas.

-Une maison par un maitre d’œuvre et des entrepreneurs : le maitre d’œuvre peut être soit un professionnel non-architecte (bureau d’étude, économiste de la construction, maitre d’œuvre) soit un architecte.

Le maitre d’œuvre : il est important de définir préalablement l’intégralité de la mission du maitre d’œuvre (conception du projet, dépôt du permis de construire, le choix des entreprises, la rédaction des documents techniques, la coordination des travaux, l’assistance à la réception). Ce dernier, comme tout professionnel doit détenir une assurance de responsabilité professionnelle ainsi qu’une assurance de responsabilité décennale.

Les honoraires du maitre d’œuvre sont fixés soit de façon forfaitaire soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC.

Votre projet : veillez à définir de façon écrite et claire, l’intégralité de votre projet immobilier : surface, orientation, nombre de pièces, équipement, matériaux etc). Il est primordial de prévoir un calendrier de réalisation.

C. Quels sont les paramètres à prendre en compte ?

L’âge et la situation familiale

L’achat de la résidence principale se fait majoritairement avant 45 ans (7 propriétaires sur 10 le deviennent entre 25 et 44 ans). 72,4 % des ménages retraités sont propriétaires de leur résidence principale, contre 57 % pour l’ensemble des ménages. Les Français acquièrent de plus en plus jeunes leur logement, qui devient le commencement de leur patrimoine, alors qu’il était plutôt jusqu’à présent sa concrétisation.

Selon l’INSEE, les ménages les plus jeunes, dont la personne de référence a moins de 30 ans, sont un peu plus souvent propriétaires en 2005 (12,8 %) qu’en 2002 (11,9 %).Ce rajeunissement se poursuit, mais lentement, compte tenu de la baisse des ventes immobilières en 2008 et 2009.

Mais la situation familiale intervient aussi fortement dans la décision d’achat. En effet, 80 % des nouveaux accédants sont déjà mariés. Au-delà du facteur de stabilité, l’achat à deux est plus facile : 2 apports, 2 sources de revenus. En outre, la volonté de constituer un patrimoine à transmettre est plus forte. Une étude de l’INSEE relève que les couples avec enfants constituent près de 2/3 des accédants récents. Parmi les couples avec enfants, les accédants sont plus souvent mariés que les locataires et la double activité est plus fréquente.

Comment acheter un logement en union libre ?

Une organisation précise de votre investissement est primordiale dans le sens où vous ne bénéficiez pas des mêmes dispositions qu’un couple marié. Plusieurs choix se présentent à vous :

un achat en indivision :
Le fait d’acheter un logement en indivision signifie que chacune des parties devient propriétaire indivis du bien immobilier, à parts égales (50%/50%) ou inégales (60%/40%).
Une particularité à cette situation: la vente du logement ne peut avoir lieu que si les deux conjoints sont d’accord. Par ailleurs, il possible de rompre l’indivision et de demander le partage des sommes investies à n’importe quel moment par simple demande de l’une des parties.
Il est possible d’établir, par acte notarié, une convention d’indivision. Ce document contient les modalités de gestion de l’indivision ainsi que la situation en cas de décès ou de séparation. Ce document peut être établit pour une durée déterminée (5 ans maximum renouvelable) indéterminée.

	Décès	Séparation
ACHAT AVEC convention	Le concubin restant n’a aucun droit sur l’héritage. En effet les héritiers du défunt deviennent propriétaire de sa part.	Les concubins peuvent décider de vendre le logement et de se partager la somme à hauteur des investissements respectifs. Si un des deux souhaite racheter le bien, il possède un droit de priorité pour racheter la part de l’autre.
		-convention à durée déterminée : ce contrat lie les concubins jusqu’à son terme. Ils pouvent cependant demander au juge d’y mettre fin de façon anticipée. -convention à durée indéterminée : le partage peut être fait à tout moment
ACHAT SANS convention	Tout dépend des clauses prévues dans la convention. Ces dernières peuvent prévoir qu’en cas de décès, le survivant peut acquérir la quote-part de son défunt conjoint.	Les concubins peuvent décider de vendre le logement et de se partager la somme à hauteur de l’investissement respectif. Si un des deux parties souhaite racheter le bien, il possède un droit de priorité pour racheter la part de l’autre.
		Le tribunal de grande instance ordonnera le partage ou la poursuite de l’indivision durant 2 ans maximum.

une tontine :
Signer un pacte « tontinier » signifie que si décès de l’un des concubins il y a, l’autre se verra devenir propriétaire de l’intégralité du bien. Cette clause est avantageuse car en cas de décès de l’un des conjoints, le survivant devient le propriétaire du logement, les héritiers du défunt n’ont aucun droit. Cela évite les dangers de l’indivision et rend simple de fixer d’avance les questions d’héritage. De plus, cette pratique est uniquement taxée à 7% si le logement est la résidence principale des deux parties au moment du décès et si le montant du bien ne dépasse pas 76 000€. Par ailleurs, en cas de désaccord il faut faire annuler la clause « tontine » par le notaire sélectionné afin de permettre l’achat de la totalité du bien par une des parties. Il est important de noter que le vente est subordonnée à l’accord des deux concubins. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un notaire pour plus d’informations sur cette clause.

un achat en SCI (société civile immobilière) :
Acheter un logement en « société civile immobilière » signifie que le bien appartient à cette SCI, les concubins seront ainsi détenteurs à parts égales ou inégales et locataires à titre gratuit du logement. Il est primordial de tenir des assemblées ainsi qu’une comptabilité régulière. Il est fortement conseillé de confier la rédaction du contrat à un professionnel, un notaire par exemple. Si un des conjoints est déjà propriétaire d’un bien immobilier, il peut l’inclure dans la SCI et détenir ainsi des parts d’une valeur équivalente. La propriété de ce bien par la SCI peut être de pleine propriété (à 100%) ou de nue-propriété (uniquement les murs).

Si décès il y a, la personne restante est mieux protégée. Cependant, cette opération représente quelques inconvénients : le fonctionnement est lourd et les frais administratifs sont relativement élevés.
Il est important de savoir qu’un achat en SCI induit que les associés ne peuvent pas bénéficier d’un prêt à taux zéro + ni utiliser leur plan épargne logement pour financer le bien immobilier.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

Vos deux noms figurent sur le contrat

Le contrat est au nom d’un seul des concubins

Le remboursement de l’emprunt ainsi que les charges liées au logement sont divisées entre les deux concubins. Il est possible de signer une convention d’indivision chez un notaire afin de fixer et d’avoir une preuve écrite des règles de l’indivision. Cette convention définira ainsi les mesures à prendre en cas de décès, de séparation etc. En cas de séparation, l’un peut concubin peut demander la vente du bien et le remboursement de sa somme investie. En cas de désaccord C’est le tribunal de grande instance qui prendra la décision. En cas de décès, si aucune convention d’indivision n’est signée, le survivant n’a aucun droit sur la part du logement financée par le défunt. Ses héritiers pourront décider de la vente et le partage du bien. Il est tout de même possible de se léguer, par testament, leurs parts respectives, fortement taxées.

Si le contrat est au nom d’un seul des concubins, l’autre concubin n’aura aucun droit sur le logement ni en cas de décès, ni en cas de séparation etc.

Acheter un logement dans le cadre d’un PACS

Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat conclu entre deux personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. Ce contrat doit faire l’objet d’une déclaration conjointe au greffe du tribunal d’instance du lieu de résidence commune. Si le couple réside à l’étranger, ce contrat peut être fait auprès d’un agent diplomatique ou consulaire. S’offre à vous la possibilité de choisir entre une totale séparation du patrimoine ou un régime d’indivision. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire afin de choisir la solution d’adaptant le mieux à votre situation.

Décès Séparation
ACHAT AVEC convention	Le concubin restant n’a aucun droit sur l’héritage. En effet les héritiers du défunt deviennent propriétaire de sa part.	Avec ou sans convention, le concubin survivant peut demander l’attribution préférentielle du logement. Ce dernier bénéficie ainsi de la jouissance du logement pendant un an sans avoir à verser d’indemnités aux héritiers. Attention, cette clause doit avoir été prévue dans le testament du défunt.	En cas de désaccord : -convention à durée déterminée : Cette convention vous lie jusqu’à son terme. Cependant, vous pouvez demander au juge une fin anticipée de la convention. -convention à durée indéterminée : le partage peut être fait à tout moment, vous pourrez ainsi demander l’attribution préférentielle du logement.
ACHAT SANS convention	Le concubin survivant n’a aucun droit d’héritage particulier ; ce sont donc les héritiers du défunt qui seront les propriétaires du bien, en indivision avec le survivant. Afin de simplifier l’indivision, en cas de décès, il est possible de léguer, par testament, l’usufruit de chacune des parts.		Le tribunal de grande instance peut ordonner : -le partage du bien -la poursuite de l’indivision pendant une durée de deux ans minimum.

Seul un des partenaires achète
Dans le cas où votre contrat de PACS n’inclut pas de convention d’indivision, le concubin ayant signé l’acte de vente est le seul propriétaire du logement. Si vous vous avez choisi l’indivision, le logement est en indivis par moitié même si un seul de vous deux est signataire. De plus, les deux conjoints sont solidaires concernant les dépenses du logement (gaz, électricité, etc). En cas de décès, si le bien est indivis, vous bénéficiez des mêmes droits que ceux d’un bien acquis à deux. Par ailleurs, si le bien appartient uniquement au défunt, le survivant n’a aucuns droits sur le logement.

Les revenus

Un haut revenu ou un statut professionnel élevé favorise bien évidemment l’accession à la propriété. Cependant, elle reste une réalité dans tous les milieux. Le revenu moyen des accédants en 2009 était de 60,9 K€1.

Les apports

Le fait de disposer d’un apport est un élément important pour pouvoir devenir propriétaire de sa résidence principale. Après une période où la mise initiale requise était assez faible, certains accédants ne disposant que de 10 % du montant de leur acquisition, l’apport personnel qui peut être demandé aujourd’hui est de l’ordre de 20 à 30 %. La question à se poser concerne donc plus souvent le moment de l’achat. Cependant, certains organismes, dont fait partie le Crédit Immobilier de France, ne vous demanderons pas obligatoirement d’apport ou très peu. Est-il préférable d’augmenter son apport et donc de différer l’achat de la résidence principale ? Ou au contraire, vaut-il mieux acheter dans l’immédiat en empruntant plus ?

Les données économico-financières

La réponse à la question “louer ou acheter ?” dépend évidemment de la conjoncture économique et notamment des prix de l’immobilier, du taux de variation des loyers, du taux des crédits, de la rentabilité des différents placements possibles, du niveau d’inflation, etc. La réponse dépend également du lieu de résidence. Paris et la région parisienne sont beaucoup plus chers que le reste de la France, à l’exception de certaines grandes villes. Mais, dans le même temps, ces régions assurent une rentabilité immobilière supérieure (en cas de revente plus tard, la possibilité de réaliser une plus-value est moins aléatoire que dans d’autres régions). N’hésitez pas à prendre contacts avec des spécialistes afin d’avoir différents avis sur la conjoncture économique et les prix de l’immobilier.

2 Observatoire du financement des marchés résidentiels

La fiscalité

	Propriétaire	Locataire
Au moment de l’achat	Paiement des droits de mutation	Sans objet
En cours d’habitation	-paiement de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, -crédit d’impôt pour les dépenses en faveur du développement durable et de l’aide aux personnes, -abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’ISF	-paiement de la taxe d’habitation -crédit d’impôt pour les dépenses en faveur du développement durable et de l’aide aux personnes
Au moment de la vente ou de la transmission	-pas de plus value imposable (si l’immeuble a gardé son caractère de résidence principale jusqu’au moment de la revente), -droits de succession (abattement de 20% sur la valeur de la résidence principale sous certaines conditions).